Zakup budynku produkcyjnego wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu

Nabyliśmy od innego podmiotu gospodarczego prawo wieczystego użytkowania działki wraz z budynkiem produkcyjnym na niej stojącym oraz udział wynoszący 1/8 w prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego drogę dojazdową do budynku produkcyjnego. Umowę zakupu zawarliśmy w formie aktu notarialnego. Jak ująć poszczególne składniki w księgach rachunkowych i w ewidencji środków trwałych? Wartość każdego składnika została wyszczególniona w akcie notarialnym.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości, do środków trwałych zalicza się rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Wśród środków trwałych wymienia się poszczególne ich grupy, w tym nieruchomości. Do nieruchomości ustawa o rachunkowości zalicza między innymi grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki.

Budynek produkcyjny oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się budynek, a także prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego drogę dojazdową do tego budynku, stanowią odrębne obiekty inwentarzowe i tak też powinny być wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Nabyty budynek wskazane jest przy tym zaklasyfikować do grupy 1 KŚT "Budynki i lokale oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego" i rodzaju 101 "Budynki przemysłowe". Natomiast obydwa zakupione przez jednostkę prawa użytkowania wieczystego gruntu należałoby, naszym zdaniem, ująć w grupie 0 KŚT "Grunty", przy czym prawo wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajduje się budynek produkcyjny, należałoby przyporządkować do rodzaju 031 "Tereny przemysłowe", a prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego drogę dojazdową do tego budynku - do rodzaju 036 "Tereny komunikacyjne".

Z objaśnień szczegółowych do grupy 0 KŚT wynika bowiem, iż grupa ta obejmuje m.in. prawo użytkowania wieczystego gruntu, sklasyfikowane w odpowiednich grupowaniach, w zależności od rodzaju gruntu, którego dotyczy.

Zakup budynku produkcyjnego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu (działki, na której znajduje się ten budynek) oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego drogę dojazdową do tego budynku można ująć w księgach, zapisem:

a) łączna kwota zobowiązania wynikająca z faktury oraz aktu notarialnego:

- Wn konto 30 "Rozliczenie zakupu",
- Ma konto 24 "Pozostałe rozrachunki",

b) wartość budynku produkcyjnego:

- Wn konto 01 "Środki trwałe" (w analityce: Budynek produkcyjny),
- Ma konto 30 "Rozliczenie zakupu",

c) wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje
się budynek:

- Wn konto 01 "Środki trwałe" (w analityce: Prawo użytkowania
wieczystego gruntu - działka),
- Ma konto 30 "Rozliczenie zakupu",

d) wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego
drogę dojazdową do budynku:

- Wn konto 01 "Środki trwałe" (w analityce: Prawo użytkowania
wieczystego gruntu - droga dojazdowa),
- Ma konto 30 "Rozliczenie zakupu".

Warto przy tym przypomnieć, iż wartością początkową środka trwałego jest jego cena nabycia ustalona według zasad określonych w art. 28 ust. 2 i 8 ustawy o rachunkowości. W przypadku nabycia budynku i prawa użytkowania wieczystego gruntu na rynku wtórnym, cenę nabycia stanowi cena zakupu określona w akcie notarialnym, obejmująca kwotę należną sprzedającemu (bez podlegającego odliczeniu VAT), powiększona o koszty bezpośrednio związane z tym zakupem i przystosowaniem środka trwałego do stanu zdatnego do używania, poniesione do dnia przyjęcia go do używania, pomniejszona o rabaty, opusty, inne podobne zmniejszenia i odzyski.

W sytuacji przedstawionej w pytaniu, ustaloną cenę zakupu poszczególnych obiektów (wynikającą z aktu notarialnego) należy powiększyć o ewentualne wydatki związane z zakupem, jak na przykład opłaty notarialne czy PCC, przypisując je proporcjonalnie na dany środek trwały.

Wartość początkowa nabytego przez jednostkę budynku stanowić przy tym będzie podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych zarówno dla potrzeb bilansowych, jak i podatkowych. Z kolei wartość początkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowić będzie podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych jedynie dla celów bilansowych. Dla celów podatkowych prawo użytkowania wieczystego gruntu nie podlega bowiem amortyzacji (zob. art. 16c pkt 1 updop i art. 22c pkt 1 updof). Wydatki na nabycie tego prawa odnoszone są w koszty uzyskania przychodów dopiero w razie jego odpłatnego zbycia.