Koszt nabycia budynku przeznaczonego do rozbiórki zwiększa wartość początkową nowo budowanego obiektu

Spółka z o.o. zakupiła grunt wraz z budynkiem po byłej stacji paliw. Budynek nie nadawał się do eksploatacji. W związku z koniecznością poniesienia znacznych nakładów remontowych, spółka zdecydowała się na wyburzenie budynku i postawienie w jego miejsce nowego. Czy wartość wyburzonego budynku można zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów?

Nie. Wartość budynku do wyburzenia, w miejsce którego spółka wybuduje nowy obiekt, będzie zwiększała wartość początkową tego nowego obiektu.

Wartość początkową środka trwałego w razie jego wytworzenia we własnym zakresie stanowi koszt wytworzenia. Zasady jego ustalania określone zostały w art. 16g ust. 4 i 5 updop. Z przepisów tych wynika, że na koszt wytworzenia środka trwałego składają się:

wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środka trwałego rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych,
koszty wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi,
inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonego środka trwałego.

Koszt wytworzenia koryguje się o różnice kursowe, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Do kosztu wytworzenia nie zalicza się natomiast kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży, pozostałych kosztów operacyjnych oraz kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Katalog wydatków składających się na koszt wytworzenia środka trwałego jest otwarty. Mieszczą się w nim także nakłady, które nie zostały wprost wymienione w powołanych przepisach, a które pozostają w związku z wytworzeniem środka trwałego (poniesione przed przyjęciem środka trwałego do używania). Podatnik musi każdorazowo analizować wydatki ponoszone w związku z wytworzeniem środka trwałego.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że zakupiony wraz gruntem budynek po byłej stacji paliw nie nadawał się do eksploatacji. Nie stanowił więc środka trwałego spółki. Nabycie i wyburzenie tego budynku było niezbędne do rozpoczęcia budowy nowego obiektu. W tej sytuacji należy przyjąć, że wartość nabytego budynku, który zostanie wyburzony, nie będzie mogła zostać ujęta bezpośrednio w kosztach uzyskania przychodów. Zwiększy ona wartość początkową wybudowanego nowego obiektu, jako inny koszt dający się zaliczyć do wartości początkowej wytworzonego środka trwałego. Takie stanowisko w podobnych sprawach zajmują organy podatkowe (np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 16 maja 2013 r., nr ITPB1/415-264/13/PSZ oraz Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 22 sierpnia 2011 r., nr IBPBI/1/415-746/11/AP).

Dodajmy, że odmiennie należałoby potraktować niezamortyzowaną wartość środka trwałego, który był nabyty i wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą. W takim przypadku niezamortyzowana wartość likwidowanego środka trwałego, w celu wytworzenia nowego, nie zwiększa wartości początkowej nowego obiektu, lecz może być jednorazowo ujęta w kosztach podatkowych. Pod warunkiem oczywiście, że likwidacja ta nie będzie się wiązała ze zmianą rodzaju działalności. Stosownie bowiem do art. 16 ust. 1 pkt 6 updop nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli utraciły one przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. Powołany przepis nie ma zastosowania w omawianej sytuacji, dotyczy bowiem likwidacji środka trwałego. Natomiast w przedmiotowej sprawie wyburzany budynek nie stanowił środka trwałego w spółce, spółka nie zamierzała go wykorzystywać na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.