Zeszyty Metodyczne Rachunkowości nr 3 (435) z dnia 1.02.2017

Ustalenie wartości początkowej lokalu użytkowego nabytego wraz z ułamkową częścią gruntu

Spółka kupiła lokal użytkowy wraz z ułamkową częścią gruntu przypadającą na ten lokal. Akt notarialny zawiera cenę nabycia całej nieruchomości. Czy udział w gruncie spółka powinna uznać jako odrębny środek trwały, czy raczej jako część lokalu i łączną cenę nabycia nieruchomości przyjąć za wartość początkową lokalu?

Lokal użytkowy i grunt (ułamkowa część gruntu przypadająca na ten lokal) stanowią dwa odrębne obiekty inwentarzowe i tak też powinny być wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Zakup ten można ująć w księgach rachunkowych, zapisem:

a) łączna kwota zobowiązania wynikająca z faktury oraz aktu notarialnego:
      - Wn konto 30 "Rozliczenie zakupu",
      - Ma konto 24 "Pozostałe rozrachunki",

b) wartość lokalu:
      - Wn konto 01 "Środki trwałe" lub 08 "Środki trwałe w budowie"
         (w analityce: Lokal użytkowy),
      - Ma konto 30 "Rozliczenie zakupu",

c) wartość gruntu:
      - Wn konto 01 "Środki trwałe"
        (w analityce: Grunt),
      - Ma konto 30 "Rozliczenie zakupu".

Warto przy tym podkreślić, iż wartością początkową każdego z tych obiektów inwentarzowych (tzn. lokalu i gruntu) jest jego cena nabycia ustalona według zasad określonych w art. 28 ust. 2 i 8 ustawy o rachunkowości. W przypadku nabycia nieruchomości cenę nabycia stanowi cena zakupu określona w akcie notarialnym, obejmująca kwotę należną sprzedającemu (bez podlegającego odliczeniu VAT), powiększona o koszty bezpośrednio związane z tym zakupem i przystosowaniem środka trwałego do stanu zdatnego do używania, poniesione do dnia przyjęcia go do używania, pomniejszona o rabaty, opusty, inne podobne zmniejszenia i odzyski. W sytuacji przedstawionej w pytaniu, ustaloną cenę zakupu poszczególnych obiektów należy powiększyć o ewentualne wydatki związane z zakupem, jak na przykład opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), przypisując je proporcjonalnie na dany środek trwały.

Jeśli w akcie notarialnym nie wyodrębniono wartości poszczególnych składników majątku, to wartość każdego z nich jednostka ustala we własnym zakresie, na przykład na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Co istotne, w przypadku gdy ustalona przez rzeczoznawcę cena rynkowa poszczególnych składników po ich zsumowaniu będzie się różnić od wartości łącznej określonej w akcie notarialnym, należy ustalić procentowy stosunek wartości gruntu w ogólnej wartości nieruchomości oraz procentowy stosunek wartości lokalu w ogólnej wartości nieruchomości. Następnie ustalone procentowe wskaźniki stosuje się do ustalenia wartości gruntu i lokalu w odniesieniu do wartości w akcie notarialnym. Suma wartości poszczególnych składników musi być bowiem zgodna z ceną nabycia wynikającą z aktu notarialnego.

Od tak ustalonej wartości początkowej lokalu jednostka dokonywać będzie odpisów amortyzacyjnych na zasadach ogólnych, uwzględniając przy ustalaniu okresu i rocznej stawki amortyzacyjnej okres jego ekonomicznej użyteczności (por. art. 32 ustawy o rachunkowości). Odpisy te ujmowane będą w księgach rachunkowych spółki na zasadach ogólnych, tzn. zapisem:

Natomiast ułamkowej części gruntu przypadającej na zakupiony lokal jednostka nie będzie amortyzować. Z przepisów art. 31 ust. 2 ustawy o rachunkowości wynika bowiem, że od wartości początkowej gruntów nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. Wyjątkiem są grunty służące wydobyciu kopalin metodą odkrywkową. Grunty nie są też amortyzowane dla celów podatkowych (por. art. 16c pkt 1 updop oraz art. 22c pkt 1 updof).

Przykład

I. Założenia:

1. Jednostka nabyła na rynku wtórnym lokal użytkowy wraz z ułamkową częścią gruntu przypadającą na ten lokal. W akcie notarialnym określono, że nabycia dokonano za łączną kwotę: 320.000 zł (zw. z VAT). Przy zakupie nieruchomości jednostka poniosła koszt opłaty notarialnej w kwocie: 1.600 zł netto (plus VAT: 368 zł) oraz PCC w wysokości: 6.400 zł.
    
2. Jednostka zleciła rzeczoznawcy wycenę, z której wynika, że wartość lokalu stanowi 90% ceny nabycia nieruchomości. W konsekwencji wartość początkowa:

a) lokalu wynosi: 320.000 zł × 90% + 1.600 zł × 90% + 6.400 zł × 90% = 295.200 zł,

b) gruntu wynosi: 320.000 zł × 10% + 1.600 zł × 10% + 6.400 zł × 10% = 32.800 zł.

II. Dekretacja:

III. Księgowania: