Gazeta Podatkowa nr 16 (1578) z dnia 25.02.2019

Zasady amortyzacji firmowego mieszkania

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą często wykorzystują na cele firmowe własne lokum mieszkalne. Istnieje wówczas możliwość uznania takiego lokalu lub budynku mieszkalnego za środek trwały i jego amortyzowania.

Mieszkanie jako środek trwały

Osoba fizyczna, która na potrzeby prowadzonej firmy wykorzystuje lokal (budynek) mieszkalny, może zdecydować o uznaniu takiego składnika majątku za środek trwały podlegający amortyzacji. W myśl art. 22a ust. 1 ustawy o pdof amortyzacji podlegają środki trwałe, do których zalicza się m.in. budynki, lokale będące odrębną własnością, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok. Ponadto taka nieruchomość musi być wykorzystywana na potrzeby związane z prowadzoną przez podatnika działalnością albo oddana do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu. Z kolei, zgodnie z art. 22b ustawy o pdof, do podlegających amortyzacji wartości niematerialnych i prawnych przedsiębiorca może zaklasyfikować spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Tu także przewidywany okres używania lokalu lub domu musi być dłuższy niż rok.

Wartość początkowa

Podatnik ma prawo dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej lokalu (budynku) mieszkalnego, który uznał za środek trwały. Ogólne zasady jej ustalania określa art. 22g ust. 1 ustawy o pdof. Stosownie do tego przepisu za wartość początkową lokalu (budynku) mieszkalnego uważa się w razie:

• odpłatnego nabycia - cenę nabycia,
   
• wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia,
   
• nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

W praktyce zdarza się, że przedsiębiorca prowadzi własną firmę w miejscu zamieszkania. Wówczas faktycznie w celach firmowych jest użytkowana tylko część powierzchni lokalu mieszkalnego, a pozostała część jest wykorzystywana na osobiste cele podatnika. W takiej sytuacji, stosownie do art. 22f ust. 4 ustawy o pdof, podatnik ma prawo dokonywać odpisów amortyzacyjnych w wysokości ustalonej od wartości początkowej lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni użytkowej tego lokalu. W razie, gdy lokal (budynek) mieszkalny stanowi współwłasność podatnika, jego wartość początkową ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość stanowi wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują lokal (budynek) w działalności prowadzonej odrębnie. Oczywiście wartość tę należy ustalić w proporcji do części nieruchomości wykorzystywanej w działalności.

Dla lokali (budynków) mieszkalnych m.in. używanych przez właściciela na cele prowadzonej działalności gospodarczej wartość początkową można również ustalić w sposób uproszczony, określony w art. 22g ust. 10 ustawy o pdof. Wówczas za wartość początkową przyjmuje się w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości. Ten sposób ustalania wartości początkowej jest jednak mniej korzystny dla podatników (przykład).

Rozliczanie amortyzacji

Podstawową metodą amortyzacji dla lokali (budynków) mieszkalnych jest metoda liniowa według rocznej stawki amortyzacyjnej wynoszącej 1,5%. Podatnik po spełnieniu ustawowych warunków ma także możliwość amortyzacji lokalu (budynku) mieszkalnego z zastosowaniem indywidualnej stawki amortyzacyjnej. Jak wynika z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o pdof, podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika. Z tym, że dla budynków (lokali) mieszkalnych okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. To oznacza, że maksymalnie ustalona indywidualnie stawka amortyzacyjna może wynieść 10%. Stosownie do art. 22j ust. 3 pkt 1 ustawy o pdof lokal (budynek) mieszkalny uznaje się za używany, jeżeli podatnik udowodni, że przed jego nabyciem był wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy. Z kolei za ulepszony uważa się lokal (budynek) mieszkalny, jeżeli przed wprowadzeniem go do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (art. 22j ust. 3 pkt 2 ustawy o pdof).

Natomiast od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo od prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej wykorzystywanego na potrzeby firmy podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych według rocznej stawki amortyzacyjnej wynoszącej 2,5%.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 26.07.1991 r. o pdof (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.)