Amortyzacja nieruchomości zakupionej na potrzeby działalności gospodarczej

Firma zakupiła zabudowaną nieruchomość (trzy budynki, w tym jeden mieszkalny), którą wprowadziła do ewidencji środków trwałych. Ponieważ zabudowa jest dosyć stara, zamierzamy indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne. Mamy jednak wątpliwość dotyczącą amortyzacji budynku mieszkalnego, który jest przez nas użytkowany wyłącznie na potrzeby biurowe. Czy możemy amortyzować go na zasadach dotyczących budynków niemieszkalnych?

Indywidualne ustalenie stawek amortyzacyjnych

Zgodnie z art. 22j ust. 1 ustawy o PDOF (odpowiednio art. 16j ust. 1 ustawy o PDOP), podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych (budynków mieszkalnych i używanych budynków niemieszkalnych), po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż m.in.:

• dla budynków (lokali) mieszkalnych - 10 lat,
   
• dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% - 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Budynki mieszkalne uznaje się za:

1) używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub

2) ulepszone - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Tak więc możliwość indywidualnego ustalenia stawek amortyzacyjnych wystąpi jedynie w przypadku spełnienia wyżej wymienionych warunków. W przeciwnym razie podatnik powinien stosować stawki amortyzacyjne wynikające z Wykazu, które dla budynku mieszkalnego wynoszą 1,5%, zaś dla budynku niemieszkalnego - 2,5% rocznie. W przypadku budynków i budowli użytkowanych w warunkach pogorszonych lub złych, ww. stawki podlegają podwyższeniu o współczynnik 1,2 dla warunków pogorszonych lub 1,4 dla warunków złych.

Za warunki pogorszone uważa się używanie budynków/budowli pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych czynników powodujących przyspieszenie zużycia obiektu. Natomiast za złe warunki używania budynków i budowli uważa się ich używanie pod wpływem niszczących środków chemicznych, a zwłaszcza gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. Dotyczy to również przypadków silnego działania na budynek lub budowlę niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w postaci oparów, których źródłem są inne obiekty znajdujące się w pobliżu.

Klasyfikacja budynku jako mieszkalnego albo niemieszkalnego

Odnosząc się do kwestii kwalifikacji budynku do właściwej podgrupy, czyli budynków mieszkalnych lub niemieszkalnych, należy wskazać, iż zagadnienie to reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 grudnia 2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) - (Dz. U. nr 242, poz. 1622).

Zgodnie z zawartymi tam uwagami do grupy 1 KŚT, budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki sklasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Z kolei budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

WAŻNE: O zaliczeniu budynku (lub lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych.

W przypadku budynków (lub lokali) o różnym przeznaczeniu, o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie.

Klasyfikacja Środków Trwałych dostępna jest w serwisie www.klasyfikacje.gofin.pl

Uwzględniając powyższe uwagi można stwierdzić, iż nabyty przez pytającą jednostkę budynek, który pierwotnie był obiektem mieszkalnym, o ile w całości został przeznaczony (i jest wykorzystywany) na cele biurowe, co potwierdzają np. wykonane prace adaptacyjne, a także jego wyposażenie, powinien być klasyfikowany jako budynek niemieszkalnych w grupie 1, podgrupie 10 "Budynki niemieszkalne", rodzaju 105 "Budynki biurowe".